住宅ローンの基礎知識 — 変動vs固定、金利タイプの選び方ガイド

住宅ローン、何を基準に選ぶ？

正直なところ、住宅ローンって人生で一番デカい借金じゃないですか。うちも3年前にマンション買ったんですけど、ローン選びで夫婦で何回ケンカしたかわかりません（笑）。

「変動と固定、どっちがいいの？」って聞かれるんですけど、ぶっちゃけプロでも意見が割れるんですよね。銀行の人は「変動がお得ですよ」って言うし、FPさんは「固定が安心」って言うし。

でもね、ちゃんと自分の家計を見つめれば「うちにはこっちだな」って答えは出ます。実際うちもめちゃくちゃ悩んだ末に、夫の収入の安定度と子どもの教育費ピークを考えて選びました。この記事で、その判断材料を全部お伝えします。

金利タイプの比較 — 2026年最新版

まず大前提として、住宅ローンには大きく3つの金利タイプがあります。それぞれの特徴を表にまとめました。

ぶっちゃけ、2026年現在は変動金利を選ぶ人が全体の約70%と言われてます。やっぱり金利の低さは魅力的ですよね。でも「みんなが選んでるから」で決めると後悔するので、ちゃんと中身を理解しましょう。

変動金利のメリット・リスク

メリット：圧倒的に月々の返済が安い

これが一番大きいです。例えば3,500万円を35年で借りた場合を比べてみると：

変動と全期間固定で、月々の差が約2万円、総額だと約900万円の差！これはデカいですよね。うちの場合、この差額を繰上返済に回す作戦で変動にしました。

リスク：金利が上がったら地獄？

正直なところ、ここが怖いですよね。具体的にシミュレーションすると：

• 金利が1%上昇 → 月々約1.5万円アップ（3,500万円の場合）
• 金利が2%上昇 → 月々約3万円アップ
• 金利が3%上昇 → 月々約4.5万円アップ

月3万円アップって、子どもの習い事3つ分くらいですよ。これが家計的にキツくないか、ちゃんと考えておく必要があります。

ただし、変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」があって、急に返済額が跳ね上がることはありません。とはいえ、元本の減りが遅くなるだけなので、トータルでは負担が増えることに変わりはないんですけどね。

固定金利のメリット・リスク

メリット：精神的な安心感がハンパない

うちのママ友に固定金利を選んだ人がいるんですけど、「毎月の返済額が変わらないから、家計簿が超ラク」って言ってました。確かにこれは大きいですよね。

特に子育て世帯にとっては、教育費のピーク（中学〜大学）とローン返済が重なる時期の見通しが立てやすいのは本当に助かります。「来年から月3万円増えるかも」なんて不安がないのは、精神衛生上めちゃくちゃ良いです。

リスク：金利が上がらなかったら「損」

変動金利がずっと低いままだった場合、固定金利を選んだ人は数百万円余分に払うことになります。まあ「保険料」みたいなものですけどね。うちの場合、この「保険料」が高すぎると判断して変動にしました。

どう選ぶ？5つのチェックリスト

実際に私が住宅ローンを選ぶときに使ったチェックリストです：

ちなみに、うちは共働きで繰上返済もガンガンやる予定だったので変動にしました。でもママ友は片働きで「とにかく安心したい」ってフラット35にしてて、それも全然アリだと思います。正解は家庭ごとに違うんです。

銀行選びも超大事

意外と見落としがちなんですけど、同じ変動金利でも銀行によって0.1〜0.3%くらい差があります。3,500万円を35年で借りると、0.1%の差でも総額約60万円変わるんですよ。

ネット銀行（住信SBI、auじぶん銀行など）は金利が低い傾向。でもメガバンクの方が対面で相談しやすいメリットもあります。ここも家庭の好み次第ですね。

まとめ：迷ったらまずシミュレーション

住宅ローン選びに「正解」はありませんが、「自分の家計に合った選択」は絶対にあります。大事なのは、数字で比較すること。感覚で決めると後悔しますよ（経験談）。

まずは住宅ローン返済シミュレーターで、金利タイプ別の月々返済額と総返済額を比べてみてください。あと、持ち家か賃貸かでまだ迷ってる方は賃貸vs持ち家比較ツールもぜひ。数字を見ると「あ、うちはこっちだな」ってスッと決まりますから。